为什么开发商不在建房时将阳台统一封闭，安全美观

开放式阳台，在建房的时候，统一进行封闭，又美观，又安全，又统一，还不违法不会被城管处罚，而且也花不了多少钱，哪怕就是多花一点，大家也愿意，是多好的一件事，为什么开发商不做呢？

首先要说的是阳台面积计算

开放式阳台计算面积，是只计算其投影面积或者围合面积的一半，而封闭式阳台是全部算面积。没有屋顶只有地面的露台，是不算面积的。当然更详细的阳台面积计算方式这里暂不讨论，因为每个地区有详细的规定，略有差别，但整体差不多。

需要注意的就是凸阳台和凹阳台，一般主体结构围合的凹阳台算全面积，凸出主体结构的阳台，开放式的算一半，全封闭的都算。复合型阳台根据其复合方式，各算各的。

其次说开发商为什么不能统一封闭

老粉丝行业从业者都知道，开发商拿到一块地，这块地能盖多少面积房子是规划局（现自然资源局）给定的，也就是容积率。比如说10000平米的土地，规划局给定的是2.5的容积率，那么这块地只能建设25000平米总建筑面积的房子，是不允许超出的。

超出的部分一个是要交纳多出的面积对应的土地出让金，按照建成时土地价格的评估结果计算，另外一个要遭受处罚，且不给颁发土地证等相关手续，如果拒不接受处理，后续会继续处罚直至可回收土地使用权。当然各地政策不一样，但处罚是肯定的。

在报批报建的时候，开发商拿给规划局的图纸上报批的建筑面积，房子的总面积基本上已经确定了，后续的具体楼栋户型图纸设计要遵从前面的规划报批文件条件，建成后房管局要到现场测量房屋面积，可以允许有误差，但是不能太多。

所以如果你在报建的时候是开放式阳台，上述的25000平米总建筑面积，后期交付房屋验收测绘的时候，开发商统一做成封闭式阳台，假设建成200户，每户有10平米的开放式阳台，如做成封闭式的就是20平米，就会多出2000平米建筑面积，容积率变成2.7，这会导致两个结果：

一个是开发商超容积率遭到处罚，补缴超出建筑面积的土地出让金，这还算是良性的结果；如果超的多，会导致房屋产权办理受阻，进而影响整个项目的销售，交付，业主贷款购房抵押，那就是恶性循环，搞不好就是卡你几年，最终你只能拆掉封闭的阳台整改成以前的开放式阳台，还面临业主对于你的延期交付要求赔偿，多出几年项目的运营费用，罚款等。就算开发商封了阳台再拆除，也是得不偿失。

一个是如果超出的是购房合同允许的面积误差（通常是1~3%）业主要补缴阳台建筑面积的房价，一平米3000还好，一平米几万，封个阳台补缴十几万、几十万，业主绝对要闹事，黑心开发商，骗子开发商要坐实了；如果超出的面积大于购房合同面积允许的误差，那么开发商要面临违约赔偿责任，因为业主买的时候是125平米，现在变成135平米，严重违约，涉嫌合同欺诈。导致业主退房，要求赔偿，白送等问题。

所以开发商不能在建房的时候统一将原设计的开放式阳台进行封闭。一个是相关部门管控不允许，另外一个是开发商没有利益反受其害。

那能不能在房管局测绘完房屋面积，房子整体手续办理完成后，开发商在统一给大家做呢？

同样不行，因为房屋交付后，房子基本上已经售出，房子就是业主的，开发商在进去施工需要业主的同意，有些业主同意有些业主不一定同意，即使是没有卖出的房子，封阳台属于违建，是违法行为，开发商同样会受到相关部门的处罚。

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